Quanto cobrar pelo aluguel do meu imóvel
Para descobrir quanto cobrar de aluguel no seu imóvel, você precisa saber qual o valor de venda do local. Isso porque um dos indicadores que podem guiar você na definição de um preço é estabelecer uma média de 0,3% a 0,5% em cima desse valor. Fora isso, entram fatores como localização, características e preservação do imóvel, pesquisa de demanda e cálculo de despesas.
Uma das últimas pesquisas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) relatou que, em 2019, 18,2% dos imóveis no país eram alugados. O número era ainda maior para imóveis nas áreas urbanas (21,1%) em comparação às rurais (10,6%).
Por isso, se você quer acertar no valor a cobrar por aluguel sem arriscar perder dinheiro, confira este guia completo que preparamos para você com todos os fatores que devem ser levados em consideração ao definir preços.
É bem comum que os proprietários de imóveis não façam a mínima ideia de quanto cobrar pelo aluguel dos seus bens, mas a boa notícia é que há uma estimativa para guiar os valores a serem cobrados. Comece calculando uma média de 0,5% do valor de venda do imóvel.
A partir desse primeiro balanço, você deve incluir outros fatores como o valor dos impostos, a média dos aluguéis cobrados na região, qual a demanda da localidade e se o bem está em boas condições.
Algumas amenidades como piscina no local, academia no condomínio, elevador e portaria 24h são também comodidades que podem justificar a cobrança de um valor mais alto.
Vamos a um checklist completo sobre o que considerar na hora de cobrar seus inquilinos?
Como saber quanto cobrar de aluguel
Para saber quanto cobrar de aluguel, você deve fazer uma pesquisa do valor médio dos aluguéis da região, considerar o número de cômodos e a metragem total do seu bem, fazer uma pesquisa de como é a busca por imóveis na região e também de preços para não fugir muito do que seus concorrentes estão cobrando.
Para além disso, é preciso fazer uma avaliação quanto às condições do local, se precisam ser feitas benfeitorias ou se há algumas amenidades a mais a oferecer para quem busca um lar: prédios com academia e portaria 24h, por exemplo, justificam um aluguel um pouco mais salgado do que edifícios mais comuns.
Mas pode ficar calmo(a) que a gente deixou uma lista prontinha para você seguir na hora de definir seus preços. Segue o fio!
1. Avalie a localização
Provavelmente um dos fatores mais conhecidos quando se fala em definir valores de aluguel, a localização é uma peça-chave que vai ditar a média dos valores da região.
Como você já deve ter notado, regiões mais nobres costumam ter aluguéis mais expressivos do que aquelas mais afastadas ou periféricas, por isso, considere o valor da região fazendo uma pesquisa de mercado.
2. Faça uma pesquisa de mercado – demanda e oferta
Antes de investir em qualquer imóvel para alugar, você deve fazer uma pesquisa de demanda e oferta na região.
Busque saber quantas pessoas estão buscando por moradia no local com uma pesquisa em imobiliárias locais ou pergunte aos proprietários da região qual a demanda da área, além de sondar quanto eles costumam cobrar pelos aluguéis na vizinhança.
3. Valorize os diferenciais e amenidades
Se o seu imóvel possui garagem, elevador, portaria 24h, academia ou se o apê que você vai alugar tem varanda, churrasqueira e até uma suíte, aproveite para incrementar o valor cobrado no aluguel para compensar essas comodidades a mais que o inquilino vai ter.
O mesmo vale para o contrário: não dá para cobrar o mesmo em um aluguel que não inclui uma vaga de garagem do que você cobraria em um imóvel que já oferece esse diferencial a quem aluga.
4. Avalie o estado do imóvel
Na hora de entregar seu apê ou casa para o inquilino, certifique-se de locá-lo em ótimas condições, reformado e com pintura em dia. Esses fatores influenciam na hora de elevar o preço do aluguel.
Do contrário, pode ter certeza que os moradores vão reclamar do valor pago mensalmente por um imóvel que não está em boas condições de uso.
5. Escolha um bom tamanho para o investimento
A regra é clara: quanto maior o local, mais alto o preço do aluguel. Inclusive, é algo a se considerar na hora de investir em imóveis para alugar.
Por mais que um local menor seja mais barato para investir e também mais fácil de locar, investir em um bem maior pode abrir portas para outras oportunidades de renda extra. Você pode, por exemplo, reformar o bem e fazer mais quartos para alugar num sistema de moradia compartilhada, em que cada um tem seu dormitório, mas os inquilinos dividem as áreas comuns.
Assim, você recebe mais de um aluguel pelo mesmo imóvel e mantém o bem sempre ocupado. Atrativo, né?
6. Inclua valor do IPTU e outros impostos
Não esqueça de incluir na conta o valor do IPTU e outras despesas que possam ser relacionadas ao bem, como contas de água, gás e até mesmo energia se for viável.
Se não for acrescentar esses tributos ao valor cobrado mensalmente, certifique-se de que você não vai sair no prejuízo com o valor total, usando mais dos rendimentos para pagar contas do que guardando como retorno para você.
7. Dilua custos e manutenção
Inclua também uma média que você gasta com pequenas melhorias e manutenção da casa. Dilua nas parcelas do contrato anual de locação o valor para pintura – incluindo material e profissional a ser contratado para realizar o serviço – e faça uma pequena reserva para pequenos reparos com encanamento, fiação e afins.
Deixe também bem claro aos inquilinos que esses custos serão cobertos por você, já que estão inclusos e diluídos no valor pago mensalmente por eles.
8. Considere o valor de venda
O rendimento mensal deve ser proporcional ao valor de venda do bem. É nele que você deve se basear para estabelecer um valor em primeiro lugar, também para se certificar de que não vai estar cobrando menos do que o imóvel vale no aluguel.
O ideal é que o valor a ser recebido mensalmente seja baseado em, pelo menos, 0,5% do valor de venda da casa ou apê.
9. Pondere sobre o tempo de uso
Quanto mais novo o imóvel, mais sentido faz cobrar um pouco a mais por ele. Isso porque todo mundo gostaria de morar em um local novo, bem preservado e com a garantia de que problemas na estrutura não acontecerão tão cedo por ser um bem novo.
O contrário também vale: quer alugar aquele apê histórico construído nos anos 60 que já foi habitado por vários inquilinos diferentes? Talvez seja prudente diminuir um pouco o valor do aluguel.
10. Opte por mobília
O fato de o seu imóvel ser mobiliado ou não também é algo a ser levado em consideração. Logicamente, casas e apês mobiliados são um pouco mais caros de alugar do que aqueles locais que são entregues completamente vazios para o morador.
Por isso, pense em fazer um investimento inicial em móveis sob medida, até porque você vai gastar uma vez só para ter retornos consideráveis. Certeza de que vai ser bem mais fácil alugar assim!
11. Leve em consideração a quantidade de inquilinos
A quantidade de moradores no seu imóvel também influencia no valor que você vai cobrar. A boa notícia é que você pode investir em um local maior, fazer mais quartos e, em vez de alugar o apê ou casa para uma pessoa só, você pode locar os dormitórios e oferecer uma experiência de coliving aos inquilinos!
Nesse modelo de moradia compartilhada, você sai ganhando por receber mais de um aluguel e os moradores também, já que o preço para eles também costuma sair mais em conta por ser um ambiente compartilhado.
E aí? Anotou tudo no checklist? Agora, é hora de pensar em outro possível problema que, se você já aluga imóveis, certamente já experienciou pelo menos uma vez: a inadimplência. Veja quanto cobrar de inquilinos devedores!
Quanto pode ser cobrado de multa por atraso no aluguel
Não existe um padrão para o quanto pode ser cobrado de multa por atraso no aluguel, mas existe um valor praticado no mercado que costuma girar em torno dos 10%. O que vale, no entanto, é o que está expresso no contrato de locação.
E essa cobrança é totalmente plausível, já que a Lei nº 8.245/91 – também conhecida como Lei do Inquilinato – estipula que os pagamentos devem ser feitos em dia, incluindo os encargos.
Ou seja, para se prevenir de possíveis atrasos e inadimplências, basta acordar com o locatário em contrato um valor de multa e juros após-vencimento, desde que o montante não seja abusivo e o inquilino esteja de acordo com os encargos.
Com todas essas informações em mãos, é só acertar valores e partir para a assinatura dos contratos de locação. Conhece alguma outra dica para calcular aluguel de imóvel que não mencionamos aqui? Compartilha com a gente! Vamos adorar saber.