Quais os índices de reajuste de aluguel e como calcular

De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), o reajuste de aluguel pode ser feito uma vez a cada ano e sempre no aniversário de contrato, ou seja, um ano após a assinatura do documento que comprova a relação entre proprietário e inquilino.

Geralmente, esse reajuste é feito com base em um dos índices de inflação acordado em contrato e a conta a se fazer é bem básica, já que você multiplica o valor atual do aluguel pelo índice de reajuste.

Aliás, não é raro que as partes envolvidas no processo de locação incluam no documento dois índices como alternativa para reajuste de aluguel. Por exemplo, é possível indicar o IPCA e o IGP-M, sendo considerado o índice de menor valor na data de aniversário do contrato para guiar o reajuste.

Mas, se é a sua primeira vez lendo sobre o assunto, fica tranquilo(a)! Nós explicamos tudo tim-tim por tim-tim no artigo abaixo, é só continuar a leitura!

O que é o reajuste de aluguel?

É quando o valor do aluguel sofre um aumento por conta de vários fatores, a exemplo da inflação e valorização imobiliária da região. Vale lembrar que essa alteração e a periodicidade com que ela vai acontecer devem estar descritas no contrato de aluguel.

Existe também uma lógica que guia os aumentos nos valores, que são baseados em alguns índices de correção. Os mais comuns são:

• Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV);
• Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC); e
• Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
  

O que define qual o índice a ser adotado é a imobiliária ou o proprietário do imóvel que está sendo alugado, mas a informação deve estar disposta em contrato para que todos os envolvidos tenham conhecimento e estejam de acordo, viu?

Quando acontece o reajuste de aluguel?

Ele acontece sempre na data de aniversário do contrato de aluguel, já que o aumento costuma acontecer uma vez ao ano. Se o contrato foi assinado no mês de março, por exemplo, o reajuste só deve acontecer no mesmo mês do ano seguinte.

Importante: o proprietário deve sempre avisar o inquilino do aumento com antecedência e também não é raro que o locatário discorde da cobrança, cabendo uma negociação entre as partes.

Não teve acordo? Peça ajuda para um consultor imobiliário de confiança ou recorra a uma assessoria jurídica, mas a correção de aluguel pode acontecer, sim, anualmente desde que esteja prevista em contrato e siga um dos índices mencionados acima.

Para não ter dor de cabeça, que tal acompanhar o índice definido em contrato durante todos os meses do ano? Assim, você sabe quando a conta foi feita de forma justa e que o valor acompanha, realmente, a alta do câmbio que rege a maioria dos indicadores.

Falando nisso, vamos entender como funciona melhor cada um deles?

Quais os índices de reajuste de aluguel mais usados?

O IGP-M, INPC e IPCA são os mais comuns na hora de definir o aumento nos preços dos aluguéis todos os anos.

Isso porque são indicadores confiáveis que acompanham a inflação mês a mês e podem ser conferidos por qualquer pessoa através de uma simples busca na internet.

Não sabe qual o melhor indicador para colocar no seu contrato de aluguel? Dá uma olhada em todas as opções, resumimos tudo para você!

Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)

O primeiro deles e mais utilizado, o IGP-M, é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) e divulgado por uma das instituições privadas de maior renome no Brasil, a Fundação Getúlio Vargas (FGV), então, pode confiar!

Para além do aluguel, ele calcula a inflação em uma “cesta” de serviços e acompanha valores de muitos itens, como o café e combustíveis. Ele é composto ainda pela união de três outros índices que são levados em consideração na hora de somar as variações do mercado:

• IPA-M: Índice de Preços ao Produtor Amplo – Mercado, que monitora as matérias-primas agrícolas, produtos agropecuários e bens industriais;
• IPC-M: Índice de Preços do Consumidor – Mercado, que acompanha serviços e produtos consumidos no dia a dia pelos cidadãos; e
• INCC-M: Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado, que se refere ao custo da mão-de-obra, dos materiais e tudo o que envolve o mercado de construção.
  

Ainda assim, cada um desses itens tem um valor diferente na hora de calcular o IGP-M, sendo que o IPA-M representa 60% do peso total, somado a 30% do IPC-M e apenas 10% do INCC-M.

As variações do índice podem ser encontradas mensalmente no site da FGV.

Na hora de reajustar o valor do aluguel, a maioria dos proprietários opta por esse tipo de indicador para definir os reajustes por ser o mais completo, mas existem ainda outras duas opções.

Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)

Assim como o IGP-M, o INPC é um dos indicadores que acompanham a inflação no mercado nacional, inclusive, é este o índice usado também para a definição do salário mínimo e correções previdenciárias.

Ao contrário do índice apresentado no último tópico, o INPC é calculado através de indicadores regionais e leva em consideração um levantamento do IBGE envolvendo os preços da cesta desse indicador, que incluem variações nos preços de:

• Alimentos e bebidas
• Habitação
• Vestuário
• Mobiliário
• Transportes
• Saúde e cuidados pessoais
• Educação
• Comunicação
• Despesas individuais
  

Isso porque estamos falando de um índice que apura o custo médio de vida de famílias com renda mais baixa e, como você pode perceber, a habitação é um desses custos também, por isso o INPC pode ser utilizado como alternativa ao IGP-M.

É possível acompanhar o INPC por grupos – indicados acima – ou por cidade no site do IBGE.

Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)

Provavelmente o mais conhecido de todos os indicadores que regem a economia no país, o IPCA está atrelado ainda a outra taxa básica de juros, a Selic, e pode ditar muita coisa sobre os seus investimentos, sejam eles em imóveis ou em renda fixa e variável.

Quem divulga os valores dessa taxa mensalmente é o próprio Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que realiza levantamentos de preços nas mais diversas áreas. Assim como o IGP-M, o cálculo aqui também é diferenciado e cada setor agrega uma porcentagem ao total, assim:

• Alimentação e bebidas (23,12%)
• Mobiliário (4,69%)
• Transportes (20,54%)
• Despesas pessoais (9,94%)
• Habitação (14,62%)
• Saúde e cuidados pessoais (11,09%)
• Vestuário (6,67%)
• Educação (4,37%)
• Comunicação (4,96)
  

Diferentemente do INPC, a pesquisa é feita levando em consideração uma faixa maior da população, englobando famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários mínimos nas regiões metropolitanas do país.

Você pode checar o IPCA acumulado em 12 meses no próprio site do IBGE.

Já pode se considerar um expert nos indicadores de reajuste de aluguel? Que bom! Porque agora vai ficar bem mais fácil calcular para quanto vai o aluguel depois do aumento, vamos fazer essa conta juntos?

Como calcular o reajuste de aluguel

O cálculo para saber quanto vai ser o aumento do aluguel é bem simples, independentemente do índice adotado, o que muda é apenas um dos valores que entram na conta. Siga o passo a passo abaixo.

1. Observe qual o índice de reajuste adotado no contrato de aluguel.
2. Divida o acumulado de 12 meses do índice em questão por 100 para conseguir o número decimal.
3. Com o valor decimal em mãos, adicione 1 a essa conta. Por exemplo, em um aluguel reajustado pelo IGP-M em fevereiro de 2023, que fechou o acumulado em 12 meses em 1,85%. Com o número decimal de 0,0186, adicionamos 1 à conta, resultando em 1,0186.
4. Com o resultado do decimal acrescido de 1, multiplicamos esse montante pelo valor atual do aluguel e teremos o valor da locação pelos próximos 12 meses de acordo com o definido em contrato.
   

Isso quer dizer que, de acordo com o exemplo acima, caso seu inquilino pague R$ 1.200 de aluguel, ele terá um acréscimo de R$ 22,32 ao mês no próximo ano, resultando em um acerto mensal de R$ 1.222,32.

E se engana quem pensa que só apês e casas alugadas passam por esse tipo de alteração no valor, viu? Salas comerciais e moradias compartilhadas também entram na jogada, mas, com tudo no contrato e as taxas bem definidas, vai ser fácil convencer seu inquilino que o reajuste é justo, sem contar que a transparência também ajuda a manter o aluguel em dia, né? Sucesso!