13 cuidados ao comprar imóvel direto com o proprietário

Fazer uma pesquisa de mercado, cuidar com a documentação – oferecida pelo dono do bem e necessária para a transação –, verificar a reputação do vendedor, contar com uma vistoria imobiliária, definir taxas de juros e elaborar um contrato de compra e venda são os cuidados mais básicos ao se tomar na hora de comprar um imóvel direto com o proprietário.

Muita gente acaba preferindo comprar um bem dessa forma justamente porque uma das maiores vantagens de comprar direto com o proprietário é se livrar das taxas de corretagem, mas esse processo pode ser perigoso e você pode acabar até mesmo caindo em golpes se não tiver bastante cautela.

Inclusive, os cuidados citados aqui são de caráter informativo, mas recomendamos que você conte com a ajuda de um profissional da área na hora de fazer uma aquisição como essa.

Atualmente, a média da taxa cobrada por corretores certificados em Santa Catarina varia de 6% – para imóveis avulsos e em região urbana – a 10% – quando o imóvel está situado em zona rural ou fora do município de atuação do profissional.

Não é uma taxa alta, mas sabemos que tem gente que não quer gastar com esse serviço agora. Se for o seu caso, pegue um papel e uma caneta e anote todas as dicas e precauções que elencamos abaixo para você seguir. Boa leitura!

13 cuidados para tomar ao comprar direto com o proprietário

Quem decide se arriscar na aventura de comprar um imóvel sem o auxílio de um especialista no assunto precisa se preparar para correr atrás de vários documentos no cartório e também fazer os cálculos por conta própria para chegar a um acordo com o vendedor, mas não é só isso não, viu?

Confira o que você deve cuidar na hora de comprar um imóvel direto com o proprietário para fazer um bom negócio, esteja a propriedade na planta ou não.

1 - Faça uma pesquisa de mercado

Ao encontrar o imóvel dos seus sonhos e negociar diretamente com o proprietário, não aceite o valor de primeira e faça uma pesquisa de mercado na vizinhança para conhecer a valorização imobiliária da região e entender quanto custa o metro quadrado por ali.

Afinal, quando você não tem um especialista ao seu lado, essa pesquisa tem que ser feita por conta própria e é muito importante para que você se certifique de que não está pagando mais caro do que deveria por um bem na região.

2 - Tenha cuidado com a documentação

Quando falamos em documentação, estamos falando inclusive dos documentos do proprietário, viu? É imprescindível checar se a pessoa de quem você vai comprar um imóvel tem nome limpo na praça, não possui dívidas e, principalmente, se é o dono do imóvel – preferencialmente com o nome registrado na escritura!

Para checar as principais informações sobre o vendedor, será preciso pedir a ele:

• cópias de documentos pessoais, como RG, CPF e certidão de casamento (se for o caso);
• certidões negativas na Justiça Federal – disponíveis online no site do Conselho Nacional de Justiça;
• ações cíveis – disponíveis nos sites do Tribunal de Justiça de cada região;
• declarações negativas de débito;
• recibos de quitação de IPTU e de pagamento de taxas condominiais;
• memorial descritivo – no caso de imóveis na planta;
• registros em cartórios;
• matrícula do imóvel; e
• escritura.
  

Obviamente, você pode exigir outros documentos e o cartório da sua cidade também, então, essa lista representa apenas um pequeno dossiê para você ir se adiantando

Um dos primeiros itens que você deve ir atrás, inclusive, é a matrícula do imóvel, que é de fácil acesso.

3 - Peça a matrícula do imóvel

Peça ao proprietário do bem o número da matrícula do imóvel e você terá em mãos tudo o que precisa para ir até um cartório de registro de imóveis para descobrir a situação da casa, apartamento ou sala comercial que você estiver comprando.

Nesse documento, você poderá identificar:

• se o imóvel já foi vendido ou não;
• qual a metragem do terreno e da área construída, se houver;
• a localização;
• possíveis hipotecas;
• alienações fiduciárias, caso existam;
• benfeitorias e alterações feitas;
• inventários envolvidos;
• ações judiciais; e
• informações pessoais dos proprietários, incluindo RG, CPF e estado civil.
  

Atenção para esse último item, que vai ser bem útil para o próximo tópico!

4 - Verifique a reputação do proprietário

É bem importante que você saiba se o dono do imóvel tem uma boa reputação na praça e se cumpre com o que promete. Do contrário, é melhor nem seguir em frente com o negócio, né?

Já imaginou dar uma entrada para receber o imóvel e cair em um golpe porque o dono do bem sumiu ou não cumpriu com o combinado na hora de transferir? Infelizmente, sem um corretor ou assessoria imobiliária de confiança ao seu lado, casos como esses não são raros.

A boa notícia é que, com o CPF do proprietário em mãos, é possível descobrir bastante coisa, inclusive o score de crédito dele, mas esse é um serviço geralmente pago em plataformas como o Serasa ou SPC Brasil.

5 - Veja se há débitos ativos

Através dos recibos de quitação de IPTU e taxas condominiais que mencionamos lá em cima, você consegue identificar se os principais impostos de um imóvel já foram quitados.

Ainda inseguro? Procure a prefeitura da sua cidade ou a administração do condomínio – no caso de edifícios ou salas comerciais – para investigar se há quaisquer outros débitos em aberto que possam ser transferidos a você na compra do bem.

Encontrou pendências? Negocie com o vendedor o pagamento delas ou inclua no contrato de compra e venda a obrigatoriedade da quitação dessas dívidas antes do recebimento do valor e transferência do bem.

6 - Exija um contrato de compra e venda

Não é porque você está fazendo todo o processo sem ajuda especializada que a compra da sua nova propriedade tem que ser feita na informalidade, viu?

Aliás, nunca confie em alguém na hora de realizar uma transação que envolva valores tão altos quanto a compra de uma propriedade, pois esse erro abre margem para golpes imobiliários por aí.

Por isso, é bom investir um pouquinho a mais e contar com a ajuda de um advogado especializado no assunto para redigir um bom contrato de compra e venda, estabelecendo cláusulas e condições com as quais todos estejam de acordo.

7 - Confie em uma vistoria imobiliária

Quer a garantia de que está adquirindo uma propriedade segura e confiável para não se incomodar no longo prazo? Busque por um serviço de vistoria imobiliária que possa averiguar a real situação e condição do local.

Esse tipo de empresa costuma fazer uma perícia e analisar detalhes que você sozinho(a) provavelmente não perceberia e, depois da análise, você recebe um laudo técnico que indica tudo o que há de errado no imóvel.

Que tal negociar o ajuste desses defeitos antes de seguir com a compra também? Outra opção é negociar um desconto. Vale tentar!

8 - Busque assessoria imobiliária

“Mas por que eu vou precisar de uma assessoria imobiliária se já estou tentando economizar comprando diretamente com o proprietário?” A resposta é bem simples: uma assessoria vai poupar o seu tempo e correr atrás de todos os documentos para você!

Uma assessoria ou um corretor de imóveis poderão auxiliar o comprador na busca por documentos, certidões e funcionam praticamente como um despachante de imóveis, tornando o processo mais ágil e descomplicado.

Além disso, um dos papéis da assessoria é auxiliar você em processos de financiamento, conseguindo um melhor plano e também um crédito maior na hora de fazer negócio com instituições financeiras para adquirir sua propriedade.

9 - Negocie com o vendedor

Seja para conseguir prazos maiores de financiamento ou pagamento ou para conseguir aquele belo desconto ao pagar à vista: negocie sempre!

Em qualquer transação financeira, mais tempo ou um desconto no montante devido são sempre bem-vindos, independentemente de quanto dinheiro você tenha. Vale até mesmo negociar a data para se mudar ou para a entrega do apê no caso de imóveis na planta.

E, principalmente se você estiver comprando imóveis para investir, esse desconto é mais do que bem-vindo, principalmente porque quem compra com essa finalidade não costuma parar no primeiro imóvel e é sempre bom engordar a reserva para garantir um bom negócio no próximo investimento, né?

Vale lembrar que toda e qualquer negociação deve estar disposta em contrato para não dar margem a outras interpretações, viu?

10 - Defina a forma de pagamento

A definição da forma de pagamento é outro detalhe que deve ser decidido em comum acordo e é, possivelmente, a parte mais importante da negociação tanto para o vendedor quanto para o futuro dono do bem.

Mais do que isso, é importante que essa informação esteja bem disposta no acordo que vai ser assinado por todos os envolvidos na transação.

11 - Defina índice de juros e correção

Essa é uma das melhores dicas para comprar apartamento na planta diretamente com o proprietário: é preciso reservar um momento para discutir juros e correção – baseado em qual taxa esses ajustes vão acontecer e de quanto em quanto tempo – em casos de financiamento ou pagamentos parcelados.

Claro que, na primeira situação, o banco ou instituição financeira é que vai definir esses indicadores, mas, em uma negociação direta, é importante que as partes conversem e definam – listando em contrato – quais as taxas que serão adotadas para reajuste.

12 - Simule o financiamento

Hoje em dia, não é todo mundo que tem um montante alto para adquirir uma propriedade à vista e também tem bastante gente que vê no financiamento uma oportunidade mais vantajosa de investir.

Inclusive, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em 2021, o financiamento imobiliário movimentou R$ 255 bilhões. Bastante, né?

Isso porque muita gente recorre a esse tipo de auxílio para conseguir adquirir um bem a longo prazo.

Os tipos variam em condições e taxas, mas a maioria dos bancos disponibiliza empréstimos para compra direta com o proprietário mediante apresentação da documentação de ambos os envolvidos e do imóvel em questão, por isso, faça simulações para entender qual tipo de financiamento é o melhor para você.

Aliás, o recomendado é fazer uma simulação em mais de uma instituição para ter mais opções na hora de escolher a mais atrativa e que mais se encaixa no seu bolso.

Depois que a transação é formalizada e a escritura é assinada, a instituição libera o valor do crédito. Simples, né? Mas calma aí! Não prossiga com a compra antes da nossa dica final!

13 - Não pague nada antes de assinar o contrato

Regra número um nas transações comerciais que envolvem valores mais expressivos: não pague nada antes que o contrato esteja assinado e reconhecido em cartório ou juridicamente!

O motivo é bem simples: por mais que você tenha feito uma pesquisa e o vendedor tenha bons precedentes, nada impede que você sofra um golpe imobiliário e fique de mãos abanando, sem imóveis e sem seu dinheiro, que foi entregue sem qualquer garantia perante a Justiça.

Por isso, fique de olho e elabore um bom contrato de compra e venda o quanto antes. Esse documento deve ser personalizado com as suas necessidades e os detalhes do imóvel a ser adquirido.

A boa notícia é que existem alguns modelos editáveis que você pode usar, como é o exemplo do que trouxemos logo no tópico abaixo. Aproveite!

Modelo de contrato de compra e venda direto com proprietário

No seu contrato, devem constar informações como o valor de entrada, preço final do bem, a forma de pagamento, finalidade do imóvel e outras regras e cláusulas acordadas entre o vendedor e comprador.

Nesse último quesito, lembre-se de levar em consideração todas as dicas que mencionamos antes, já que o contrato deve refletir expressamente o que foi acordado entre as partes.

Tudo pronto? Para fechar com chave de ouro, verifique o nosso modelo de contrato de compra e venda abaixo. Lembre-se também da importância da análise e aprovação de um profissional sempre que possível!

Sucesso!

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